La diversification des sources de financement du secteur

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MINIST RE DE L CONOMIE MINIST RE DE LA COH SION DES. ET DES FINANCES TERRITOIRES ET DES RELATIONS AVEC,LES COLLECTIVIT S TERRITORIALES. MINIST RE DE L ACTION ET DES MINIST RE CHARG DE LA VILLE. COMPTES PUBLICS ET DU LOGEMENT, Inspection g n rale des finances Conseil g n ral de l environnement et du. d veloppement durable,N 2019 M 012 03 N 012728 01,LA DIVERSIFICATION DES SOURCES DE FINANCEMENT DU. SECTEUR DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL,HADRIEN HADDAK CATHERINE AUBEY BERTHELOT. Inspecteur des finances Administratrice g n rale,membre permanent du Conseil g n ral de.
l environnement et du d veloppement durable,JULIEN CHARTIER ALAIN WEBER. Inspecteur des finances Inspecteur g n ral de l administration du. d veloppement durable,VIVIEN GU RIN,Inspecteur adjoint des finances. Sous la supervision de,CLAUDE WENDLING,Inspecteur g n ral des finances. JUILLET 2019, Le secteur du logement locatif social en France compte environ 5 millions de logements sociaux. r partis selon une gamme allant de plafonds de loyer tr s bas logements tr s sociaux ou. PLAI jusqu des loyers abordables relativement proches du logement locatif interm diaire. La construction la r novation et la gestion du logement social en France sont pris en charge. par un secteur d di Les bailleurs sociaux sont de nature juridique variable comprenant des. tablissements publics industriels et commerciaux les offices publics de l habitat OPH des. soci t s anonymes d HLM les entreprises sociales de l habitat ESH des soci t s d conomie. mixte SEM et des coop ratives Tous cependant partagent un r gime financier identique. Leur mod le conomique repose sur le r emploi des rendements locatifs nets qui coupl s. des subventions publiques et des pr ts taux pr f rentiels distribu s par la Caisse des d p ts. et consignations CDC permettent de financer de nouveaux d veloppements Les bailleurs. sociaux fonctionnent ainsi en circuit capitalistique ferm. Ces derni res ann es la hausse du co t de revient de ces op rations la part moins importante. des subventions publiques dans les plans de financement et la r duction de loyer de solidarit. ont conduit d former ce mod le conomique L quilibre financier des nouvelles op rations. s av re ainsi plus difficile trouver y compris dans la longue dur e Dans ces conditions les. bailleurs sociaux recherchent des marges de man uvre financi re suppl mentaires. La CDC est aujourd hui le pr teur de r f rence du secteur disposant d un quasi monopole de. fait sur le financement en dette des op rations en particulier de construction Ces pr ts sont. consentis sur les ressources de l pargne r glement e des Fran ais centralis es au Fonds. d pargne g r pour le compte de l tat par la CDC Le Fonds d pargne est un instrument. financier singulier la gestion tr s contrainte Les variations du passif sont d termin es. annuellement par la collecte d pargne L actif est compos pour l essentiel de pr ts index s. sur le taux du livret A dont les caract ristiques taux maturit etc sont arr t es par le. ministre de l conomie En cas de hausse des taux un syst me de double indexation limite les. cons quences pour les organismes en rallongeant la dur e du pr t Dans le m me temps l offre. de financement qu il pr sente aux bailleurs sociaux n a pas d quivalent sur le march un. financement non contingent des maturit s atteignant jusqu 60 80 ans pour des. montants de l ordre de 15 Md par an Plus essentiellement le Fonds d pargne op re une. double mutualisation les pr ts ne sont pas tarif s selon la signature des bailleurs sociaux les. pr ts aux marges les plus importantes permettent de financer les pr ts les plus subventionnels. destin s aux logements tr s sociaux Enfin le Fonds d pargne doit fournir chaque ann e un. r sultat suffisant pour d gager les fonds propres destin s la couverture de ses risques Au. total la CDC joue un r le fondamental dans la s curisation du syst me de financement En tant. que banquier presque unique des bailleurs elle est une vigie efficace et en cas de difficult est. en capacit de retravailler activement l encours de dette du secteur qu elle d tient tr s. majoritairement, Dans un contexte de taux durablement bas les bailleurs sociaux s interrogent sur l opportunit.
de diversifier leurs emprunts financements bancaires missions obligataires Si une telle. diversification devait prendre une ampleur massive ou s op rer de fa on d sordonn e elle. serait porteuse de grands risques Le niveau de sinistralit du syst me serait plus important. car ces emprunts auraient une maturit plus courte et aboutiraient d connecter la maturit. de l endettement du cycle conomique de l actif immobilis qui n a pas vocation tre c d. pour faire face des refinancements p riodiques Quant au Fonds d pargne un effet d anti. s lection y concentrerait le mauvais risque ce qui aurait pour cons quence de diminuer sa. capacit pr ter et surtout assurer une p r quation efficace au service des objectifs de la. politique du logement social, Le soutien public exceptionnel au secteur du logement social favorise paradoxalement la. diversification des pr teurs sans pour autant organiser la juste r partition des risques port s. par les acteurs publics Cette situation de passager clandestin doit tre corrig e afin de. prot ger les engagements financiers publics en qualifiant de dette privil gi e par une. disposition l gislative les cr ances sur les bailleurs sociaux d tenues par la CDC Par ailleurs. l application de la nouvelle formule de calcul du taux du livret A compter de f vrier 2020. rendrait les ressources du Fonds d pargne plus comp titives et permettrait de limiter la. diversification, Alors que les ratios de dette des bailleurs ont t tendus par un long cycle de construction. financ principalement par l emprunt le maintien dans les ann es venir d objectifs de. construction ambitieux notamment en zone tendue suppose un renforcement des fonds. propres des organismes et pose la question de l irruption de capitaux priv s. L int r t des investisseurs priv s pour le logement social est tangible malgr un syst me. laissant peu circuler le capital et soumis un principe de lucrativit limit e plafond de. dividende valuation des bilans des bailleurs la valeur historique du parc et non la valeur. de march mises en r serve obligatoire des plus values de cessions Il s agit d un int r t par. d faut li la baisse de la rentabilit des autres classes d actifs dans l immobilier dans un. contexte d abondantes liquidit s investir Cet int r t pourrait n tre que passager li au. contexte de taux et aliment par des op rations immobili res r centes forte visibilit. r alis es notamment dans le logement interm diaire D une mani re g n rale il ne faut pas. attendre des investisseurs priv s qu ils se portent vers le logement tr s social ou les zones. d tendues Certains choix au demeurant s ils taient mis en uvre sans garde fous. auraient un caract re irr versible en termes d attrition du parc social L exemple de. l Allemagne depuis 25 ans montre en effet que l application des mod les de rentabilit des. investisseurs priv s sans protection du parc social a conduit la vente de logements en. quantit tr s sup rieure celle des constructions L Allemagne est pass e d un mod le. g n raliste un mod le r siduel de logement social et a galement connu de fortes. hausses de loyers dans les zones attractives, Diff rentes options pour une ouverture plus importante du syst me de financement aux. capitaux priv s sont envisageables selon le degr souhait de variation par rapport la. situation actuelle, Une premi re s rie de formules existent d j et pourraient tre largies. Dans le cadre juridique actuel issu de la loi ELAN seuls les logements PLS de plus de 15 ans. peuvent tre c d s en bloc des investisseurs priv s La zone g ographique d int r t de ces. derniers tant limit e aux m tropoles et essentiellement l agglom ration parisienne le stock. de logements attractifs est faible Seule une extension de la vente en bloc aux logements PLUS. logements sociaux de droit commun jointe une perspective de d conventionnement serait. susceptible d offrir une profondeur de march suffisante Il demeurerait n anmoins une. r ticence des bailleurs sociaux se d partir de leur parc r ticence galement partag e par les. collectivit s territoriales Les difficult s op rationnelles sont galement nombreuses. L largissement de la vente en bloc ne saurait donc constituer une solution syst matique ni. d finitive, Les m canismes de d membrement de propri t de type nue propri t usufruit et.
foncier b ti ne r pondent pas la logique de rendement des investisseurs priv s Dans ces. deux cas l investisseur ne per oit pas de coupon pendant pr s de 15 ans Ces solutions ne. pr sentent pas d int r t pour des investisseurs institutionnels en recherche de rendement. Les bailleurs sociaux peuvent mettre des titres participatifs qui constituent des quasi fonds. propres conditions normales de march les investisseurs qui souscrivent ce type de titre. subordonn ne donnant aucun contr le sur le management ou la strat gie de l organisme. exigent une rentabilit annuelle de l ordre de 7 inatteignable par des bailleurs sociaux En. revanche dans le cas des offices publics de l habitat qui n ont pas de capital social la possibilit. pour les collectivit s territoriales de souscrire des titres participatifs mis par leur OPH. pourrait tre tudi e, D autres options supposent des modifications plus cons quentes Elles doivent cependant. s inscrire dans le cadre du service d int r t conomique g n ral SIEG au sens de l Union. europ enne qui contraint le b n fice une certaine limite donc une forme de lucrativit. limit e De plus les logements sociaux ont une valeur conomique bien sup rieure celle. inscrite au bilan des bailleurs Il serait inadmissible que des acteurs priv s s approprient. indument cette valeur largement constitu e par un soutien financier public accumul au fil des. Une premi re option serait la cr ation d un v hicule d investissement ad hoc Le bailleur social. pourrait y apporter la partie de son parc qu il cherche valoriser et des investisseurs priv s. ach teraient des parts du v hicule en versant du num raire au bailleur Le v hicule. d investissement confierait ensuite la gestion du patrimoine qu il d tient au bailleur apporteur. En fin d op ration apr s d conventionnement des logements ceux ci pourraient tre c d s. Ce m canisme est connu des investisseurs Il permet de d limiter les op rations dans l espace. et dans le temps sans modifier les r gles applicables au secteur du logement social Cependant. il est probable que le v hicule ainsi cr dont l activit ne pourra pas tre consid r e comme. purement industrielle et commerciale soit de ce fait soumis aux r gles de la commande. publique lesquelles exigent une mise en concurrence pour la gestion des logements Il se. pourrait ainsi que le bailleur ayant apport les logements sociaux ne puisse en assurer la. gestion locative pour le compte du v hicule Les cas possibles d exon ration des r gles de la. commande publique ou le recours des majorations ou compl ments de prix d acquisition. seraient des solutions tudier, Une deuxi me possibilit consisterait cr er un nouveau statut de bailleur social sous forme. de fonci re d habitat social accessible sur option Cette fonci re d habitat social aurait un objet. social large en mati re d immobilier r sidentiel elle pourrait d tenir en patrimoine des. logements interm diaires ou libres ainsi qu une logique de rotation syst matique de. l ensemble des logements sociaux d tenus apr s d conventionnement au d part des. locataires Le dividende vers serait rehauss et la fonci re aurait plusieurs obligations Au. passage au nouveau statut son bilan serait valu la valeur de march tandis que la soci t. initiale s acquitterait du paiement d une taxe de sortie exit tax sur les plus values latentes de. logements d tenus de fa on viter tout enrichissement indu par la suite Elle aurait. galement une obligation de reconstitution du parc social d tenu au premier jour de la. transformation en fonci re Les droits des locataires seraient pr serv s ces conditions la. fonci re d habitat social pourrait rester exon r e de l imp t sur les soci t s sur son activit de. logement social Il est noter toutefois que cette option fait na tre une dualit au sein du. logement social avec deux r gimes financiers diff rents qu il faudra faire pr alablement. valider par la Commission europ enne au regard du SIEG. Une troisi me option consisterait assouplir les r gles applicables aux ESH et aux SEM pour. permettre l entr e leur capital de nouveaux investisseurs Cela implique notamment de. rehausser le niveau maximum de dividende et galement de permettre des augmentations de. capital et des rachats d actions de r valuer le bilan la valeur de march Vu leurs. interf rences potentiellement nombreuses cette option est exclusive de la premi re Elle est. galement syst mique puisqu elle suppose de modifier les r gles applicables toutes les ESH. alors que seules quelques unes pourront b n ficier de l entr e de nouveaux investisseurs Elle. porte galement un risque de multiplication de situations pouvant aboutir un enrichissement. indu qui devraient tre pr venues par la cr ation de taxes d di es ou de surtaxes sp cifiques. au niveau des actionnaires historiques, Enfin une quatri me option serait de ne plus consid rer le logement social travers le prisme. d un secteur d di mais de le d finir par sa finalit La puissance publique pourrait d s lors. accorder un mandat de gestion locative sociale dur e limit e tout acteur respectant un. ministre de l conomie En cas de hausse des taux un syst me de double indexation limite les cons quences pour les organismes en rallongeant la dur e du pr t Dans le m me temps l offre de financement qu il pr sente aux bailleurs sociaux n a pas d quivalent sur le march un

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